19 thg 7, 20229 phút đọc

Bất động sản - Đãi cát tìm "kim cương"

Diễn biến trong ngắn hạn

1. Câu chuyện Huy động vốn

Hiện nay các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ nhiều kênh: (1) Nguồn tín dụng ngân hàng; (2) Thị trường cổ phiếu đối với doanh nghiệp niêm yết; (3) Góp vốn từ đối tác phát triển dự án; (4) Trái phiếu doanh nghiệp. Cụ thể:

(1) Kênh tín dụng ngân hàng là kênh truyền thống, phụ thuộc nhiều vào room tín dụng và định hướng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là hạn chế dư nợ vào lĩnh vực phát triển, kinh doanh BĐS và đưa ra các quy định hạn chế dần tỷ lệ huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn.

(2) Huy động vốn qua thị trường cổ phiếu chỉ khả dụng đối với những doanh nghiệp niêm yết. Bên cạnh đó bối cảnh thị trường hiện tại không ủng hộ cho việc phát hành riêng lẻ cũng như IPO để huy động vốn.

(3) Phương án góp vốn để phát triển dự án hiện nay cũng được nhiều chủ đầu tư sử dụng đặc biệt là NLG. Đây là phương án khá an toàn nhưng lợi ích thuộc về cổ đông sẽ bị giảm khi hạch toán.

(4) Cuối cùng là kênh trái phiếu doanh nghiệp, một kênh đang tăng trưởng khá nóng thời gian gần đây. Cụ thể:

Thị trường bất động sản trong ngắn hạn rất nhạy cảm với lãi suất và 2 năm vừa qua chính là môi trường tuyệt vời để thúc đẩy dòng tiền đổ vào bất động sản đặc biệt là dòng tiền đầu cơ khi mà các điều kiện cho vay mua BĐS được một số ngân hàng “nới lỏng”. Bên cạnh đó, dòng tiền từ trái phiếu ồ ạt đổ vào cộng thêm nhu cầu đầu tư BĐS của người dân tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể. Thậm chí những nơi chưa có cơ sở hạ tầng phát triển đến ở khu vực Bình Phước, Lâm Đồng... giá BĐS tăng gấp nhiều lần.
Do đó, chính phủ đã có động thái rõ ràng trong việc thắt chặt pháp lý đối với các dự án BĐS, điều này sẽ kéo dài quá trình phát triển dự án, phát sinh thêm chi phí đặc biệt đối với các doanh nghiệp nhỏ và cũng sẽ hạn chế đáng kể nguồn cung BĐS trong thời gian tới. Kèm theo đó giá BĐS tại các vùng tăng nóng sẽ có sự hạ nhiệt đáng kể. Việc dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS được NHNN yêu cầu kiểm soát chặt chẽ kèm với đó là lãi suất có xu hướng tăng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu trên thị trường.

2. Giọt nước tràn ly từ các sự kiện

Trong bối cảnh những lo ngại về rủi ro của ngành bất động sản tăng cao sau những bất ổn liên quan các hoạt động phát hành TPDN BĐS & đấu giá đất tại khu vực Thủ Thiêm. Chính phủ đã có những động thái nhằm giám sát tín dụng vào ngành BĐS.
Kể từ sau sai phạm của Tân Hoàng Minh, Chính phủ tăng cường giám sát hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS, nguồn cung trái phiếu có thể thấy đã giảm đáng kể sau nhiều năm tăng nóng và nhiều doanh nghiệp phải mua lại trái phiếu trước hạn.

3. Chính phủ đã có những động thái rõ ràng để kiểm soát việc phát hành TPDN

Thị trường TPDN hiện nay được điều chỉnh bởi “Thông tư 16” do NHNN ban hành, quy định về các hoạt động giao dịch trái phiếu của các tổ chức tín dụng, “Nghị định 153” về phát hành trái phiếu riêng lẻ và “Nghị định 155” về phát hành trái phiếu ra công chúng.
Hiện nay BTC đang soạn thảo một nghị định mới để sửa đổi NĐ153 dự kiến sẽ tiếp tục thắt chặt pháp lý đối với việc PHRL trái phiếu. Điều này sẽ tác động đáng kể đến việc huy động vốn của các doanh nghiệp, đặc biệt là BĐS qua kênh TPDN và gây áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp BĐS khi TPDN đã phát hành đến hạn và khó phát hành TPDN mới để thay thế. Tuy nhiên việc này sẽ giúp thị trường TPDN trở nên minh bạch hơn và thị trường nợ nói chung phát triển bền vững trong dài hạn.

4. Khó khăn vẫn ở phía trước

2023-2024 sẽ là điểm rơi đáo hạn của số lượng lớn trái phiếu, các chủ đầu tư sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao và dòng tiền yếu sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn để phát triển dự án và cơ cấu nợ đặc biệt là các doanh nghiệp chưa niêm yết (chiếm 86% TPDN của ngành BĐS) vì sẽ khó có thể huy động các nguồn vốn thay thế như các doanh nghiệp niêm yết với mức độ tín nhiệm cao hơn.

Các công ty phát triển sản phẩm BĐS trung cấp, thu hút được khách hàng mua để ở sẽ ít bị ảnh hưởng hơn so với những công ty tập trung vào phân khúc hạng sang và các sản phẩm nghỉ dưỡng, vốn thường thu hút dòng tiền đầu cơ. Các doanh nghiệp sẽ phải lựa chọn giữa 2 chiến lược: đẩy mạnh bán hàng để hỗ trợ dòng tiền ngắn hạn hoặc chọn thời điểm tốt để mở bán được giá tốt kèm tỷ lệ hấp thụ cao giúp tối đa hóa lợi ích.

Nguồn: batdongsan.com

Theo quan điểm của FIDT, các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của thị trường sẽ vẫn đạt được tỷ lệ hấp thụ tốt mà không cần phải chiết khấu giá nhiều, các chủ đầu tư có sức khoẻ tài chính tốt sẽ có nhiều cơ hội để mở rộng quỹ đất với “giá hời” trong bối cảnh hiện tại.

Triển vọng dài hạn vẫn tích cực

Việc tăng cường giám sát hoạt động phát hành TPDN tuy tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản trong ngắn hạn nhưng việc này sẽ giúp thị trường TPDN trở nên minh bạch hơn. Ngoài ra, các doanh nghiệp sẽ phải tự thay đổi để có thể huy động vốn qua nhiều kênh khác như trái phiếu quốc tế hoặc các khoản vay hợp vốn điều này sẽ góp phần khiến thị trường vốn nói chung phát triển bền vững trong dài hạn.

Trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung sẽ ảnh hưởng bởi 2 yếu tố chính là cung và cầu. FIDT sẽ đi sâu vào phân tích 2 yếu tố này ngay sau đây:

1. Về nguồn cung

(1) Theo ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch Nam Long, cơ chế hiện nay còn nhiều điểm chưa hoàn thiện, chính sách chồng chéo khiến nguồn cung bị hạn chế trong những năm gần đây và khó có khả năng cải thiện trong tương lai gần. FIDT cũng có cùng quan điểm về vấn đề này và nhận định nguồn cung khó có sự đột phá trong vài năm tới. Sự đột phá mà chúng tôi đang kỳ vọng là các chính sách sẽ dần được sửa đổi, mang tính thực tế cao hơn qua đó giúp nguồn cung trong dài hạn sẽ tích cực hơn.

(2) Việc chính phủ thúc đẩy đầu tư công đặc biệt là hạ tầng giao thông tăng cường sự kết nối giữa các tỉnh thành nhờ sự đóng góp của các đường vành đai và cao tốc sẽ giúp khai phá các quỹ đất dọc theo các tuyến đường này vốn chưa khái thác được do thiếu hạ tầng, tạo ra các vùng đô thị rộng lớn gồm các đô thị vệ tinh xung quanh các đô thị lõi hiện hữu như Hà Nội, TP.HCM. Đây cũng là xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay khi quỹ đất nội đô đang dần hạn chế.

2. Về nhu cầu

Nhu cầu nhà ở và thị trường bất động sản trong dài hạn chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố: (1) Tỷ lệ đô thị hoá; (2) Cơ cấu dân số trẻ; (3) Kinh tế tăng trưởng & Tầng lớp trung lưu gia tăng. Ở thời điểm hiện tại Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng cụ thể như sau:

(1) Tỷ lệ đô thị hoá còn nhiều dư địa. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện tại tương đương với Trung Quốc vào đầu những năm 2000 – Đây cũng là thời điểm khởi đầu cho giai đoạn bùng nổ của thị trường bất động sản Trung Quốc. Việc phát triển hạ tầng giao thông cũng sẽ thúc đẩy quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng hơn, mục tiêu của Bộ chính trị tỷ lệ đô thị hóa tăng lên 45% năm 2025 và 50% năm 2030.

(2) Cơ cấu dân số trẻ với tỷ trọng độ tuổi 15-64 chiếm 69% tổng dân số Việt Nam, đây là độ tuổi lập gia đình và có nhu cầu mua nhà đang gia tăng. Cơ cấu dân số vàng này thường duy trì từ 30-39 năm theo các nhà nhân khẩu học, cơ cấu dân số vàng của Việt Nam ít nhất có thể kéo dài thêm 15 năm nữa. Bên cạnh đó, tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân của Việt Nam đứng thứ 2 Đông Nam Á và đạt gần 9%/năm.

Nguồn: World Bank

(3) Kinh tế tăng trưởng & Gia tăng quy mô tầng lớp trung lưu. Theo các chuyên gia của Ngân hàng DBS, nền kinh tế Việt Nam dự kiến sẽ tăng trưởng từ 6-6,5% trong thập kỷ tới và với tốc độ này thì hầu hết các tổ chức quốc tế đều dự báo nhóm trung lưu ở Việt Nam sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong 10-20 năm tới. Theo World Data Lab, tầng lớp trung lưu dự kiến sẽ đạt 57 triệu người (2030), tăng 21 triệu người so với năm 2020.

FIDT nhận định trong ngắn hạn thị trường bất động sản có thể ảm đạm do chịu ảnh hưởng từ một số yếu tố tiêu cực, tình trạng tương tự cũng đã từng xảy ra nhiều lần trong quá khứ nhưng nhìn chung triển vọng dài hạn của ngành vẫn sẽ duy trì tốt, đây là điều tất yếu với nội tại kinh tế - xã hội Việt Nam. Giai đoạn này sẽ có sự phân hóa rõ rệt, các doanh nghiệp có khả năng triển khai bán hàng sẽ duy trì được dòng tiền để phục vụ các dự án mới, thậm chí có lợi thế mở rộng thêm được quỹ đất với giá rẻ trong bối cảnh hiện tại.

Doanh nghiệp nào sẽ vượt qua giông bão ?

Chúng tôi sàng lọc các doanh nghiệp theo từng tiêu chí: sức khoẻ tài chính hiện tại, nhu cầu vốn trong 1 năm tới (số tiền thu được trừ đi các khoản thanh toán nợ và chi phí lãi vay, vốn đầu tư dự án…), các yếu tố này chúng tôi tham khảo từ nhiều nguồn và có giả định khác nhau đối với từng doanh nghiệp.

Với NVL, mặc dù có lợi thế về khả năng huy động vốn quốc tế nhưng đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp luôn duy trì ở mức cao (tỷ lệ nợ vay/VCSH của NVL là 1,17 lần trong đó khoảng 65% là TPDN). Đặc biệt NVL đang tập trung khá nhiều vào dòng bất động sản nghỉ dưỡng và như chúng tôi phân tích phía trên thì nhu cầu đối với các sản phẩm này sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực trong bối cảnh hiện tại.
NLG và KDH luôn giữ tỷ lệ nợ/VCSH ở mức thấp. Kế hoạch phát triển dự án của cả KDH và NLG đều nhắm đến phân khúc nhu cầu thực là mua để ở (trung cấp) nên sẽ có lợi thế hơn trong tình hình hiện tại. Đặc biệt là NLG, khi mà hầu hết các dự án của họ đều đang trong giai đoạn mở bán và đem về dòng tiền cho doanh nghiệp – Bài phân tích chi tiết .
Tỷ lệ nợ vay/VCSH của DXG là 0,15 lần, tuy cao hơn NLG và KDH nhưng vẫn duy trì ở mức rất an toàn, trong đó, TPDN chiếm 70% (tính đến hết Q1.2022). Chiến lược của DXG hiện tại cần vốn để phát triển các dự án và mở rộng quỹ đất mới. Tính riêng trong quý 2, DXG đã hoàn thành huy động được 100tr USD trái phiếu kỳ hạn 3 năm từ các ngân hàng trong nước. Ngoài ra công ty cũng đang cố gắng hoàn thành đàm phán để có thể phát hành 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi và huy động khoản vay hợp vốn (syndicated loan) có giá trị lên đến 100 triệu USD. FIDT nhận định đây là thông tin tích cực trong bối cảnh trái phiếu trong nước đang bị hạn chế. Nguồn vốn mới huy động được sẽ giúp DXG tạo lợi thế trong ngành để tận dụng nguồn vốn phát triển quỹ đất và dự án - Bài phân tích chi tiết.

Đối với những cổ phiếu trong watchlist hiện tại là DXG, NLG, KDH – FIDT đánh giá sức khoẻ tài chính hiện tại sẽ giúp những doanh nghiệp này có thể vượt qua khó khăn trong bối cảnh hiện tại. Các doanh nghiệp này cũng chủ yếu tập trung vào dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu mua để ở nên sẽ không bị ảnh hưởng nặng nề vì tín dụng chủ yếu bị hạn chế đối dòng tiền đầu cơ. Thậm chí đây có thể là cơ hội tốt để doanh nghiệp tận dụng để phát triển trong tương lai.

Lưu ý nhà đầu tư

Quý khách nên đọc kỹ các rủi ro mà chúng tôi có dự phòng và đề cập trong báo cáo cũng như nhận diện về rủi ro thị trường để có lựa chọn đầu tư hiệu quả.

(*) Báo cáo này là tài sản và được giữ bản quyền bởi FIDT. Không được phép sao chép, phát hành cũng như tái phân phối báo cáo vì bất kỳ mục đích gì nếu không có văn bản chấp thuận của FIDT. Vui lòng ghi rõ nguồn khi trích dẫn nếu sử dụng các thông tin trong báo cáo này. Chân thành cảm ơn quý khách hàng!

FIDT - Focus On Performance