Tổng quan về KQKD
Trong quý II/2022, Kinh Bắc ghi nhận doanh thu đạt 395,28 tỷ đồng, giảm 47,3% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 1.933,66 tỷ đồng, tăng 23,84 lần so với cùng kỳ.
Trong năm 2022, KBC đặt kế hoạch kinh doanh với tổng doanh thu 9.800 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 4.500 tỷ đồng. Như vậy, kết thúc 6 tháng đầu năm, Công ty hoàn thành được 54,6% kế hoạch lợi nhuận năm.
Biên lợi nhuận gộp ghi nhận giảm so với cùng kỳ do ghi nhận bàn giao đất tại KCN Tân Phú Trung có biên gộp thấp hơn tại các KCN khác của KBC. Ngoài ra KĐT Tràng Duệ là dự án KĐT đóng góp doanh thu chính trong 6 tháng đầu năm.
Tình hình tài chính
Tỷ lệ Nợ vay/VCSH vẫn duy trì ở mức thấp đặc biệt giảm mạnh trong cuối Q2/2022 do KBC ghi nhận lợi nhuận đột biến. Đặc biệt khoản nợ dài hạn đến hạn trả được chuyển thành nợ ngắn hạn khiến nợ ngắn hạn tăng thêm 1,957 tỷ. FIDT đánh giá việc này không tạo áp lực về dòng tiền với KBC khi mà lượng tiền mặt doanh nghiệp nắm giữ còn khá nhiều cộng thêm triển vọng tích cực từ hoạt động kinh doanh trong 6 tháng cuối năm.
Lợi nhuận đột biến nhờ định giá lại tài sản
Kết quả kinh doanh 6 tháng ghi nhận lợi nhuận đột biến chủ yếu đến từ việc ghi nhận 2.397,4 tỷ đồng chênh lệch do đánh giá lại tài sản khi công ty tăng sở hữu lên 48% vốn tại CTCP Đầu tư Sài Gòn Đà Nẵng.
Cụ thể là CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng, trong Q2, KBC đã tăng sở hữu lên 48% và đánh giá lại giá trị khoản đầu tư khoảng 2.493 tỷ. Như vậy, KBC định giá CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng ở mức khoảng 5.000 tỷ. Về CTCP Đầu Tư Sài Gòn - Đà Nẵng, công ty hiện sở hữu các tài sản, bao gồm:
KCN và Khu phi thuế quan Sài Gòn - Chân Mây: tổng diện tích 657,78 ha. DT thương phẩm 125,68ha của KCN và 350,43ha khu phi thuế quan.
KCN Hòa Khánh mở rộng: tổng diện tích quy hoạch 132,6ha
KCN Liên Chiểu: tổng diện tích 289,35ha. Trong đó, có 205,16 ha đất đã được quy hoạch. Thông tin rằng KCN này còn khoảng 100ha diện tích chưa lấp đầy.
Ngoài ra, công ty còn ở hữu dự án Khu Đô thị Xanh Bàu Tràm Lakeside Đà Nẵng, tổng diện tích 46ha và dự án Khu đô thị xanh Dragon City Park có quy mô 78ha.
Nhận định của FIDT
Đầu tiên có thể nói là KBC đã dùng "chiêu" trong việc định giá lại khoản đầu tư này vào SDN (CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng).
Đây là thương vụ không có tiền "none cash" vì đây là nghiệp vụ định giá lại. Vì vậy nhìn vào báo cáo lưu chuyển tiền tệ ta thấy ngay là ông này sẽ âm dòng tiền.
Thứ 2 là hoạt động kinh doanh lõi gồm bán đất KCN và đất ở vẫn chưa khởi sắc thông qua doanh thu chi tiết gồm Mảng lõi chính là doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng sụt giảm mạnh so với cùng kì khá rõ. Điều này cho thấy điểm yếu mà FIDT đã nhấn vào KBC đó là ham đi mở rộng quỹ đất hơn là tập trung vào sale.
Với bổi cảnh kinh doanh lõi như vậy thì nếu không dùng "chiêu" thì 6 tháng đầu năm 2022 KBC chỉ có thể lãi quanh 133 tỷ. Lúc này thì đúng là sẽ tổn hại nhiều thứ từ uy tín tới thương hiệu cũng như tài chính và hoạt động kinh doanh của KBC vì trong ĐHCĐ anh Tâm đã "bom hơi lố" với kì vọng quy mô doanh thu và lợi nhuận lên tới gần 9,000 tỷ và 4,500 tỷ sau thuế. Vì thế "tiểu xảo tài chính này" không thể không dùng trong bối cảnh như hiện tại của KBC.
Về mặt kế toán kiểm toán thì không có vấn đề gì sai vì chiêu này thì ngoại trừ KBC thì cũng rất nhiều ông dùng thường xuyên như CII hay thỉnh thoảng như NLG. Miễn là chứng thư thẩm định giá phù hợp và thuyết phục được kiểm toán viên thì nghiệp vụ tái định giá khoản đầu tư này là hợp lý.
Phía trên là những mặt "hơi tối " của KBC sau khi công bố báo cáo quý 2 và bán niên nhưng cũng show ra được một mặt sáng đó là giá trị tài sản ngầm ẩn trong các công ty con và liên kết mà KBC đang sỡ hữu và nắm giữ trong suốt quá trình mỏ rộng quỹ đất của mình.
Nhìn vào cụm tài sản SDN được RS thống kê thì thấy Tổng diện tích các KCN lên tới hơn 1,000 ha và KĐT là 124 ha thì mức định giá 5,000 tỷ cho SDN sẽ không cao. Từ đó mới thấy phương pháp mà FIDT dựa vào để đưa ra định giá cho KBC bằng SOTP (tổng thành phần) thông qua chiết khấu dòng tiền các dự án hoặc RNAV theo thời giá là hợp lý trong bối cảnh hiện tại.
Tổng quan lại thì cũng thông cảm cho anh Tâm và thật sự thì anh đang ngồi trên một quỹ đất từ KCN tới KDC trải dài từ nam chí bắc, câu chuyện bây giờ là thúc đẩy kinh doanh để cổ đông thấy được tiền về chứ khó mà chịu hoài câu chuyện " cơm ko ăn gạo còn đó " mãi được. FIDT kỳ vọng KQKD của KBC vẫn khả quan và điểm rơi hạch toán lợi nhuận năm nay sẽ rơi vào Q3 và Q4 với việc bàn giao 30ha tại KĐT Tràng Cát và một số dự án KCN.
Định giá chi tiết KBC vui lòng tham khảo tại báo cáo phân tích chuyên sâu: https://www.portal.fidt.vn/post/kbc-ong-trum-khu-cong-nghiep
Lưu ý nhà đầu tư
Quý khách nên đọc kỹ các rủi ro mà chúng tôi có dự phòng và đề cập trong báo cáo cũng như nhận diện về rủi ro thị trường để có lựa chọn đầu tư hiệu quả.
(*) Báo cáo này là tài sản và được giữ bản quyền bởi FIDT. Không được phép sao chép, phát hành cũng như tái phân phối báo cáo vì bất kỳ mục đích gì nếu không có văn bản chấp thuận của FIDT. Vui lòng ghi rõ nguồn khi trích dẫn nếu sử dụng các thông tin trong báo cáo này. Chân thành cảm ơn quý khách hàng!
FIDT - Focus On Perfomance
Comentarios