*Lưu ý: Đây là cuộc họp riêng giữa FIDT và DXG, Nhà đầu tư và đọc giả trích dẫn vui lòng dẫn nguồn nhằm tôn trọng quyền tác giả. FIDT xin trân trọng cảm ơn
Tiến độ dự án
Công ty tự tin về khả năng thực hiện các dự án ngắn hạn (thời điểm mở bán sẽ được công ty lựa chọn timing tốt nhất)
Các dự án trung hạn hầu hết đã có giấy phép đầu tư, đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng.
Các dự án dài hạn thì một số có giấy phép đầu tư, một số dự án DXG đang trong vai trò tài trợ dự án nên trong tương lai giá trị các dự án này mới phản ánh lên BCTC.
Chi tiết các dự án:
Gem Sky World được đấu giá từ UBND tỉnh nên pháp lý của dự án là đảm bảo. Hiện nay DXG đã bán được 65%, phần còn lại sẽ bán trong 1-1.5 năm. Dự án được cấp phép mở bán 100% đất nền và việc chuyển đổi sang bán nhà chỉ cần xin thêm giấy phép xây dựng, công ty có thể linh hoạt giữa bán nhà và đất nền theo nhu cầu thị trường (các dự án khu đô thị thường bắt buộc 40% nhà). Giá bán đất nền của dự án hiện tại đạt 35tr/m2 (so với ngày đầu mở bán năm 2020 là 15tr/m2). Trong thời gian gần đây khi chuyển qua bán sản phẩm nhà phố thì tốc độ không được nhanh như bán đất nền trước đây nhưng tháng 6 khi doanh nghiệp quay trở lại bán đất nền thì tỷ lệ hấp thụ đã tốt trở lại (doanh số hơn cả 5 tháng đầu năm cộng lại).
Gem Riverside đến cuối tháng này sẽ công bố thêm một số thông tin chi tiết. Trước đây đã mở bán 6 block - hiện đã hoàn tiền gần hết chỉ còn 1,000 hợp đồng (trong hơn 3,175 sản phẩm)
Gem Premium đang GPMB và tự tin về việc sẽ hoàn thiện các cơ sở hạ tầng liên quan ngay sau khi GPMB xong.
Các dự án thuộc phân khúc trung cấp tại Bình Dương đạt tỷ lệ hấp thụ rất tốt trong quá khứ, sắp tới đây sẽ mở bán thêm một số dự án tương tự nhưng quy mô lớn hơn và DXG khá tự tin sẽ hấp thụ tốt.
DXH Airport City (152 ha) ở Đồng Nai sắp tới sẽ công thông tin tốt về tiến độ.
Một dự án ở miền Trung cũng sẽ công bố trong thời gian tới (dự án nhỏ trong khu dân cư).
Tình trạng tài chính
Kết quả kinh doanh sơ bộ 6T/2022 đạt đúng kế hoạch.
Công ty tự tin về khả năng trả nợ các khoản trái phiếu đến hạn, dòng tiền đem về từ dự án Gem Sky World là dư để thanh toán khoản trái phiếu đến hạn 2023.
Hiện nay DXG đang đàm phán một khoản cho vay hợp vốn (syndicated loan) có giá trị lên đến 100tr USD.
Trong quý 2, doanh nghiệp đã huy động thành công 2 gói trái phiếu trong nước thêm 1,000 tỷ (của một bank lớn) + 800 tỷ nữa.
Gói trái phiếu quốc tế chuyển đổi 300tr USD chưa thể công bố cụ thể. Lãnh đạo chia sẻ định giá chung thị trường đang biến động mạnh nên khó thống nhất một số điều khoản (trong đó có lãi suất), thương vụ chưa chắc hoàn thành trong năm nay nhưng tiến độ hiện tại vẫn đang diễn biến đúng kế hoạch của doanh nghiệp.
Nhận định của ban lãnh đạo
Các địa phương mà giá bất động sản tăng quá nóng không đi theo nhu cầu thực trong thời gian vừa qua sẽ bị ảnh hưởng nặng nhất. Tuy nhiên các dự án của DXG đều sở hữu vị trí chiến lược gần các khu đô thị, khu công nghiệp tập trung vào các sản phẩm bất động sản dân cư có nhu cầu thực nên không bị ảnh hưởng lớn.
Những doanh nghiệp tài chính yếu phụ thuộc vào đòn bẩy + những doanh nghiệp sử dụng sân sau là ngân hàng sẽ ảnh hưởng mạnh nhất.
Chiến lược của DXG là thu gom quỹ đất và tính toán thời điểm tốt nhất để đưa dự án ra thị trường chứ không áp lực việc phải bán hàng ngay nên giai đoạn này không quá ảnh hưởng đến kế hoạch của doanh nghiệp. Hiện nay, doanh nghiệp cũng phân tán quỹ đất để hạn chế rủi ro pháp lý.
DXS (công ty con phụ trách mảng môi giới của tập đoàn) sẽ tập trung phát triển thị phần hơn là tập trung vào lợi nhuận trong ngắn hạn. Đội ngũ bán hàng của DXS ngoài môi giới còn đóng vai trò tìm hiểu thị trường từ các vùng có tiềm năng để doanh nghiệp thực hiện M&A các dự án. Ngoài ra DXS nắm được dữ liệu thị hiếu khách hàng và xu hướng đầu tư của chủ dự án nên sẽ có lợi thế trong phát triển dự án sao tối ưu nhất.
Ban lãnh đạo chia sẻ các dự án thường phụ thuộc chính vào nhu cầu mua nhà vào khi mở bán (khả năng hấp thụ của dự án) chứ công ty không lo ngại về tình hình huy động vốn nhờ tình hình tài chính lành mạnh. Bên cạnh đó, các dự án sắp tới mở bán hầu hết nhắm đến phân khúc tầm trung nên khá tự tin sẽ hấp thụ tốt giai đoạn này.
Nhận định của FIDT
Các dự án trong ngắn hạn như Gem Sky World, Gem Riverside... vẫn đi theo đúng tiến độ do có vị trí thuận lợi và có nhu cầu thực. Các dự án trong danh mục trung và dài hạn cần theo dõi thêm để đánh giá được tiềm năng trong tương lai.
Khả năng huy động các khoản vốn lớn và khả năng thanh toán các khoản trái phiếu trong bối cảnh hiện tại đã cho thấy tình hình tài chính của doanh nghiệp lành mạnh. Nguồn vốn mới sẽ được doanh nghiệp tận dụng để thâu tóm các dự án với "giá hời".
Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản không thuận lợi nhưng triển vọng dài hạn vẫn tích cực. DXG hoàn toàn có thể vượt qua giai đoạn khó khăn chung của ngành nhờ tình hình tài chính lành mạnh và sẽ tận dụng các cơ hội để phát triển trong dài hạn.
Lưu ý nhà đầu tư
Quý khách nên đọc kỹ các rủi ro mà chúng tôi có dự phòng và đề cập trong báo cáo cũng như nhận diện về rủi ro thị trường để có lựa chọn đầu tư hiệu quả.
(*) Báo cáo này là tài sản và được giữ bản quyền bởi FIDT. Không được phép sao chép, phát hành cũng như tái phân phối báo cáo vì bất kỳ mục đích gì nếu không có văn bản chấp thuận của FIDT. Vui lòng ghi rõ nguồn khi trích dẫn nếu sử dụng các thông tin trong báo cáo này. Chân thành cảm ơn quý khách hàng!
FIDT - Focus On Performance
Commentaires